很多家庭用了畢生積蓄才能購置一套房產(chǎn)，其中一些購置的是二手房，但是二手房可能存在一些風(fēng)險(xiǎn)，比如心儀的二手房是否具備交易條件？購房合同是否有貓膩？ 二手房交易基本條件： 二手房轉(zhuǎn)讓的三個(gè)基本條件：產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)人、第三方。簽約前最重要的事情是核實(shí)“產(chǎn)權(quán)”問題。 根據(jù)現(xiàn)有法律以及實(shí)際交易來看，順利的買下一套二手房，必須符合三個(gè)基本條件： 1.房子本身能賣。比如“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證”、“小產(chǎn)權(quán)”、“未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房”等就不具備“買賣”的條件。 2.賣這套房子沒有限制。比如有抵押的房子就不能直接賣。而“被查封”的房子更不是不允許轉(zhuǎn)讓過戶的。 3.產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處分該套房產(chǎn)。比如夫妻共有的房子，其中一方是無權(quán)單獨(dú)處分該套房產(chǎn)的。 在“簽約”之前務(wù)必核實(shí)清楚。 特別是沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，不要輕易相信“沒問題”交定金，如果房子是夫妻或多人共有的應(yīng)該相信詢問共有人是否同意轉(zhuǎn)讓，并要求查看同意出售相關(guān)證明。 熟話說江湖險(xiǎn)惡，人心難測，除了要注意二手房是否滿足交易條件，還要注意簽訂購房合同時(shí)的條款是否存貓膩，避免以后扯皮。 一、必須明確雙方違約責(zé)任 1）違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。 比如曾經(jīng)有一位網(wǎng)友在羅爺薇興工粽號(hào)上尋求幫助，他說他在上海購置一套房屋，已交定金5萬，由于房價(jià)猛漲，房東想要違約，但不出違約金，就因合同上沒有申明房主違約后需要承擔(dān)責(zé)任。 因此， 為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利。 2）違約賠償金額與時(shí)間 違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)任權(quán)利對(duì)等。 目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)__日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。 二、必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行違約責(zé)任。