一、電梯維修工程使用維修資金的說明

（一）現行標準

1、電梯制造與安裝安全規范:GB7588-2003

2、電梯維修規范：GB/T18775-2002

3、電梯安裝監督檢驗及定期檢驗規程2005年1月 1日實施。附件2《電梯監督檢驗內容要求與方法》

4、特種設備安全監察條例《國務院令第373號，2003年6月1日實施》

5、北京市質量技術監督局頒發的DB11/040-94電梯維修技術要求

6、DB11/418-2007日常維護保養規則

7、DB11/420-2007電梯安裝改造重大維修和維護保養日檢規則

8、上海三菱電梯公司有限公司：安裝維護說明書

9、【2006】2號文件及【2007】165號文件

10、房屋修繕定額電梯分冊2005版

（二）法律依據

根據維保單位上海三菱電梯有限公司北京分公司2007年度電梯維修總體計劃，結合在日常維保時對電梯運行狀態的檢查，我們從2007年4月份組織三菱維保人員對電梯曳引鋼絲繩進行探傷，發現部分電梯曳引鋼絲繩出現斷絲、曳引輪、導向輪存在同步磨損等安全隱患。

天通苑小區西苑二、三區21棟樓共63部電梯，均是上海三菱電梯有限公司生產，型號均屬HOPE系列電梯，采用全電腦智能化、網絡化控制VVVF電梯。從2003年4月安裝運行至今，單梯運行次數已達200萬—300萬次。

經業委會委托，北京市建委房屋設備安全處推薦、小區辦、市住房資金管理中心認可，由北京順天通物業管理有限公司聘請北京市防務設備檢驗檢查所對21棟塔樓63部電梯的維修工程項目的可行性進行了勘驗論證審核。

經過實際核查與認定，北京市房屋設備檢驗檢測所依據GB7588-2003和房屋修繕定額電梯分冊2005版，本著對業主負責的態度，采用公開、公正、透明的原則，對每部電梯維修工程項目的可行性及工程預算，進行了逐梯逐項的取證、核查，出具了《核查報告》。

根據《北京市昌平區天通苑小區專項維修資金使用管理實施細則》第十三條：“經業主大會授權，業委會可委托業主大會批準的物業公司依法確定施工單位，簽訂施工合同，并組織施工及驗收。”根據天通苑小區業主大會批準的業主委員會第五次會議決議第三條：“由北京市昌平區天通苑小區業主大會授權業委會委托北京申迪物業管理有限公司組織施工及驗收等相關事宜。”并根據《合同法》、特種設備監察條例國務院令373號令第十七條：“電梯的安裝、改造、維修必須由電梯制造單位或通過合同委托、同意的依照本條例取得許可的單位進行。”經過認真細致的考評最終確定由電梯制造單位上海三菱電梯有限公司北京分公司實施施工。

按照北京市【2006】2號文件《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》第五條：“ 維修資金專項用于物業共用部位共用設施設備保修期滿后的維修工程。保修期內的維修責任按照國家有關規定執行。本辦法所稱物業共用部位共用設施設備是指物業管理區域內屬全體業主或部分業主共同所有且共同使用的部位及設施設備。物業共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及更新、改造。”、第九條的規定：“ 物業管理企業應當在每年年底將物業共用部位共用設施設備維修計劃、編制費用預算和分攤明細提交給業委會。業委會應當在物業管理區域內的適當位置向業主公示。涉及物業管理區域內全體業主的維修工程，業委會應當組織召開業主大會會議，經全體業主所持tp權三分之二以上表決通過后實施；涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設施設備的維修工程，業委會應當組織召開所涉及范圍內業主會議，經所涉及范圍內業主所持tp權三分之二以上表決通過后實施。”和《北京市昌平區天通苑小區專項維修資金使用管理實施細則》，依據北京申迪物業管理有限公司提出的5、7、9、11號樓8部電梯的維修工程計劃及《核查報告》等有關材料，北京市昌平區天通苑小區業主委員會召開了第二屆第六次會議，作出了天通苑小區三區5、7、9、11號樓8部電梯使用專項維修資金的決議，并提請涉及范圍內的業主表決通過。

二、   維修資金的使用為什么要物業公司辦理？

答：根據北京市06年2號文件《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》的有關規定，物業公司應提出設施設備大修計劃，由業主委員會委托物業公司召開業主大會，選擇維修單位、簽訂施工合同進行施工、驗收、報檢、結算等項工作。在《北京市專項維修資金使用管理辦法》中，政府賦予了物業公司的義務和責任，業主委員會及全體業主委托物業公司做好全部工作，物業公司盡義務為業主服務。

    三、誰來確定維修費用

答：進行電梯大修，不是隨意想修就修，要由政府認可的檢測單位進行核查確定，屬于維修資金使用范圍才能使用。在核查中，確定維修范圍項目，提出維修預算，在施工中非不可預知的情況不能突破預算，此梯大修已有核查報告。

四、 每月都要交電梯維護費，為什么還要使用維修資金？

答：每月交的電梯運行維護費包括：運行電費、電梯監控費、電梯維護費。后兩項中包含人工費、小修材料費、維護材料費（2662號文件【2006】）。這是平時進行養護費用，當電梯使用一定年限后，電梯主要部位出現磨損嚴重，安全系數下降，就應該大修了，當共用設施設備過了保修期后，進行大修、更新、改造時應使用維修資金。《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》第五條規定：“維修資金專項用于物業共用部位共用設施設備保修期滿后的維修工程。物業共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及更新、改造”。

 五、 電梯現在能正常運行為何還要大修？

答：1、電梯維修工程是依據電梯的性能狀態和安全隱患的危險程度且由政府認可的有檢驗檢測資質的單位（房屋設備檢驗檢測所）對電梯進行核查鑒定的結果來決定；2、目前電梯正常運行是人們的直觀感覺，但故障率逐漸提高，安全性能逐漸下降，為了保證電梯的正常使用和業主（使用人）的生命安全，即使表面上看電梯正常運行也要進行大修。3、電梯的性能狀態及各主要部件的有效壽命是否符合北京市電梯行業的強制性標準。

六、一樓業主為何要交納電梯維修費？

答：電梯是本樓業主的共同財產，產權歸屬于本樓全體業主，共同財產的維修養護費用應由本樓全體業主共同分攤；目前政府有關部門制定的相關收費辦法均是按建筑面積收取的，沒有任何規定一樓業主或低層業主可以不交或少交費用。

七、   啟動維修資金是在什么部門監督下進行的？

1、市建委小區辦負責專項維修資金監督管理

2、北京市房屋設備檢驗檢測所對電梯維修工程進行核查，根據施工單位提供的工程預算，結合設備現狀進行核實、檢驗、審定施工項目，核定投資預算金額。

3、昌平區技術監督局負責對大修電梯的檢測、審驗并核發“安全合格證”。

4、本次啟動維修資金工作是物業公司接受業委會的委托，在業委會、居委會、業主代表及全體業主的監督下實施的。

   八、電梯大修的時限是多長？

      答：關于電梯大修的周期，現在所有的規定、標準及行業標準中，沒有一個明確的規定，一般是3—5年，設備就進入耗損故障期（主要是老化、疲勞、磨損引起，如果在耗損階段開始前，就采取有效措施，更換相關零部件，則可以有效延長使用壽命期；但是，電梯維修周期受其每小時的運行頻率、使用環境（溫度、濕度、腐蝕、灰塵等）、維保質量等因素制約。GB/T18775-2002規定對曳引鋼絲繩、曳引輪等這些關鍵零部件應采取措施確定其“有效壽命”的時刻，在該零部件達到其“有效壽命”時（或在此之前及時地予以更換）。由于專項維修資金的使用申請時間長，因而我們是按照跟蹤電梯的實際運行狀態和對安全隱患的充分評估，在每年年底制定出下一年度的電梯維修工程計劃，在每年按計劃實施維修工程。故我們采取涉及范圍內業主的表決整體推進，維修施工采用分步實施，盡可能地延長電梯的使用壽命，確保電梯始終處于良好的安全運行狀態，并確保專項維修資金用在實處。

九、 出租房屋人多使用電梯次數多，為什么不讓他們多出錢？

答：按國家政策歸集維修資金是按戶數及面積計算的，沒有按人頭計算。在使用維修資金時也是按面積和戶數計算的。《北京市專項維修資金使用管理辦法》中第十一條規定“物業管理區域內、樓宇外的維修工程費用由物業管理區域內全體業主按所擁有的建筑面積的比例分攤。”“專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備，維修工程費用由該單元全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤”而不是按使用人多少分攤。這屬于一種社會現象，目前尚無調整它的法規政策出臺。

十、專項維修資金使用申請程序

  制定使用維修資金計劃      業主委員會審議表決      授權委托物業公司組織實施     公示資料      業主表決      簽訂施工合同     市小區辦備案     專項資金劃撥        組織維修施工     申報安全檢驗     殘值歸集處理      維修費用決算     費用分攤公示             

十一、電梯維修的相關概念

在DB11/T418-2007定義如下：

1、重大維修：對電梯安全保護裝置或技術規范規定的電梯主要部件整體更換或拆卸維修，但不改變電梯的額定速度。額定荷載、驅動方式、調速方式、控制方式或者改變電梯的提升高度，轎廂重量、加裝安全保護裝置不引志系統發生變化的。

2、普通維修：不屬于改造、重大維修的普通維修和調整，包括更換不屬于重大維修部件的其他零部件，調整屬于改造以外的性能參數，調整零部件間隙或距離，部件的解體、清洗等。

3、日常維修保養：對電梯進行的清潔、潤滑、調整和檢查等日常維護或保養性工作。其中的清潔、潤滑不包括部件的解體，調整只限于不會改變任何安全性能參數的調整。

十二、曳引鋼絲繩報廢標準

A、國家標準

電梯監督檢驗及定期檢驗規定第1.1條

1、鋼絲繩的每一個單股，任何一個擰距內的斷絲數，不得超過外層鋼絲數年50%，否則應報廢鋼絲繩，電梯常用擰距內單股允許斷絲數如下：

鋼絲繩結構：8*19S+NF

外層鋼絲數：9

單股斷絲數：5

各股斷絲數之和：16

2、在鋼絲繩的任何一個擰距內，平均每股斷絲不得超過2根，否則應報廢。

3、磨損后的鋼絲繩直徑達到原鋼絲繩直徑的90%時，應報廢鋼絲繩

B、企業標準

a斷絲在各繩股之間均分布時，在一個擰距內的{zd0}斷絲數超過16根。

b斷絲集中在1個繩股中，在一個擰距內的外層{zd0}斷絲數超過5根。

c曳引繩表面的鋼絲有較大磨損或銹蝕

d 曳引繩嚴重磨損后其直徑小于原直徑90%。

注：三菱對嚴重的鋼絲繩生銹情況定義如下：

1、可以持續地在鋼絲繩表面的頂部和繩股縫隙中看到鋼絲繩銹跡。

2、鋼絲繩潤滑油干涸，要以在繩股中看到鐵銹粉沫，說明鋼絲繩內部已開始生銹了。

3、若有嚴重的鋼絲繩生銹現象，并且有鋼絲繩破損，則需要更換鋼絲繩。

十三、曳引輪報廢標準

DB11/040-94電梯維修技術要求：5-4條當繩槽磨損下陷不一致，相差為繩直徑的1/10（1.5㎜）或嚴重的凹凸不平時，應重新更換繩輪。

DB11/T420-2007中第0240條，曳引輪繩槽不應有嚴重不均勻磨損，磨損不應改變槽形。

三菱標準：由于曳引輪張力不勻，造成各繩槽磨損量不一致，叫測量各曳引繩直徑頂端至曳引輪輪緣的距離差，如超過1.5MM，應就地重車或更換曳引輪。

為避免曳引繩與曳引輪產生嚴重滑移現象需防止繩在繩槽內落底，當曳引繩與槽底間隙小于等于1MM時，繩槽應重車或更換曳引輪。

十四、電梯大、中、小修項目的確定 

正常運行頻率的電梯修理工程可分中修和大修。當主機與電控設備磨損嚴重或性能全面下降時，應進行大修。若廠家有具體規定，以及對技術指標有特殊要求的可依廠家規定。

摘自2001.7機械工業出版《電梯基本原理及安裝維修全書》P327-329；

《電梯使用、保養和維修技術》朱德文、張柏成、編著，2005年電力出版社出版。（這兩本書中電梯的大中修項目及條件均是一致的）

A、         電梯中修的確定及項目內容

（一）電梯中修的確定條件

1）         除個別零部件在不需要拆卸的前提下，對其清洗，加潤滑油，擰緊電氣接線端其越程距離為上下端子的螺栓等外，均需進行拆卸檢查。

2）         需拆卸電梯的傳動部件和機械電氣安全裝置。需更換有異常響聲或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件.

3）         新裝電梯在使用2年以上的且使用十分頻繁的。

4）         凡符合上述1）、2）、3）三條中任何一條者，即可算中修項目。

（二）電梯中修項目內容

A、電梯的機械部件的中修內容

1)  清洗曳引機蝸輪減速箱和調換減速箱內的齒輪油

2)  調換曳引機蝸桿軸伸處的石棉盤根或耐油密橡膠封圈.

3)  調換曳引機蝸輪減速箱蓋與箱體之間的密封圈或重新涂抹密封膠。

4)  調換制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調整閘瓦與制動輪的間隙小于等于0.7mm.,并使間隙均勻。

5)  調整層轎門的連動部位，調整更換層轎門的滑輪及更換門扇下端滑塊。

6)  調整電磁制動器的彈簧壓縮力。

7)  限速器上卡繩壓塊的調整或更換。

8)  調整轎廂安全鉗楔塊與導軌的間隙為2---3mm，并使間隙保持均勻一致.

9)  檢查和調整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接情況，并檢查限速器的張緊及伸長情況。

10)        調整和更換轎廂和對重的導靴和靴襯。

11)        檢查和調整曳引鋼絲繩的張緊度。

12)        檢查和調整門刀與層門機械鉤子鎖的齒合情況。

13)        修銼導軌上的刻痕，并重新校正導軌。

B、電氣部分中修項目內容

1)  檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接線螺栓。

2)  檢查和調整井道內各限位開關動作的可靠性及其動作位置。

3)  檢查和更換井道內各磁性開關工作的可靠性。

4)  檢查和更換轎廂操縱箱、各層廳外的召喚按鈕箱上的按鈕元件、開關、及電氣元件。

5)  動力回路和信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。

6)  檢查和調整門保護、光電保護器和超載、滿載的動作可靠性。

7)  檢查和更換旋轉編碼器。

8)  檢查電梯的起制動舒適感和平層準確度。

在以上項目中有60--70%需予以檢查、更換和調整的，則可算電梯的中修程度

 (三)電梯大修項目的內容

A、電梯大修項目的確定

1)電梯已經中修2次以上的；

2)電梯雖未中修，但電梯已經使用3—5年的。

3)電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的。

　B．電梯的機械部件大修項目內容

1）         蝸輪減速器的拆修。

2）         調整和鏟刮蝸輪蝸桿齒側間隙。

3）         調整和更換蝸桿軸伸出端的軸承及石棉盤根或橡膠密封圈。

4）         更換蝸桿軸的后門頭平面軸承。

5）         如蝸輪減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴重變形或有裂痕，應更換或修補。

6）         電磁制動器的拆修。清洗、更換剎車皮，調整間隙。

7）         若曳引電動機有有異常摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流增大，則應更換同型號、同規格的電動機。

8）         限速器的拆修和動作速度的整定并加封記。

9）         限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長部分，并檢查和潤滑張緊輪的傳動部分。

10）    調換安全鉗的楔塊，并調整其與導軌面的間隙均勻，并保持間隙在2—3mm之內。并用檢修速度試驗安全鉗動作的可靠性。

11）    清洗導軌，更換嚴重變形的轎廂導軌，或用增加導軌支架的方法調整其垂直度和平行度。

12）    轎廂的整形和更換嚴重變形的轎壁。

13）    拆修自動門機或更換同型號同尺寸自動門整機或更換門電機。

14）    整修或更換轎內裝潢。

15）    調整層轎門的連動性，檢查和調換層轎門滑輪和調換嚴重變形的層轎門門扇。

16）    更換或重新車削導向輪、曳引輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。

17）    徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。

18）    檢查轎廂的滿載和超載裝置動作可靠性。

19）    轎廂及層轎門的噴漆。

20）    調整和更換轎廂、對重的導靴及其靴襯。

21）    截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴重的曳引鋼絲繩。

C、電梯的電氣部分的大修項目

1）         更換控制屏上的繼電器、接觸器或控制屏重新接線。

2）         由于電梯控制功能的增加而重新調換控制屏。

3）         調整和更換個別層樓的門電鎖結點或開關。

4）         調整井道各限位保護開關的動作位置，并更換開個別關元件。

5）         轎內和層外各層的操縱箱、按鈕箱中的元件及布置線的整理等。

6）         更換電線管（槽）內的導線（包括動力線）。

7）         檢查動力線路、信號線路、照明電路的絕緣電阻。

8）         檢查和更換隨行電纜的斷股或外表老化的電纜線。

9）         檢查和更換信號指示系統的功能及元件。

10）    檢查和更換井道內的磁性開關的動、靜觸頭。

11）    檢查和調整更換有嚴重燒蝕的主電源開關及熔絲等。

12）    檢查和調整電梯整機性能，使之達到原設計要求。

13）    檢查和調整電梯的各項功能，使之達到原設計要求。

上述各項各條中有60—70﹪需予以檢查、更換、調整的則即可屬電梯大修的程度

D、《房屋及其設備小修服務標準》京房地修字〔1998〕第799號文件自1998年9月日起試行。該標準規范了房屋及其設備的小修內容、質量標準及服務時限，下面將住宅電梯小修服務標準摘錄如下：

電梯的小修、中修、大修的參考周期表