中國土地一級開發行業未來發展趨勢及投資規劃決策報告2015-2020年

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【報告編號】: 183459
【出版時間】: 2015年3月
【出版機構】: 北京產業研究院
【交付方式】: EMIL電子版或特快專遞
【報告價格】:【紙質版】:6500元 【電子版】: 6800元 【紙質+電子】: 7000元
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{dy}章中國土地開發行業發展背景分析17
1.1土地開發的定義17
1.1.1土地開發的定義17
1.1.2土地開發行業的分類17
（1）土地一級開發17
（2）土地二級開發18
1.1.3土地開發流程綜述18
（1）土地一級開發流程18
（2）土地二級開發流程19
1.1.4土地開發基本原則20
1.2土地開發模式分析21
1.2.1土地一級開發模式21
（1）政府獨立開發模式21
（2）城市運營開發模式21
（3）主題型項目帶土地開發模式22
（4）一級開發招投標模式22
（5）土地整備模式23
1.2.2土地二級開發模式23
（1）公建配套開發模式23
1）PPP(公私合營)模式23
2）BOT(運營-移交)模式23
3）TOT(移交-經營-移交)模式24
4）PFT(私營機構融資)模式24
（2）商品房開發模式24
（3）工業園開發模式25
第二章中國土地開發行業發展環境分析26
1.3土地開發行業經濟環境分析26
1.3.12014年國內GDP增長分析26
1.3.22014年工業經濟增長分析26
1.3.32014年固定資產投資分析27
1.3.4國家宏觀經濟預測分析27
1.4土地開發行業政策環境分析28
1.4.1中國貨幣政策分析28
（1）2014年中國貨幣數據分析28
（2）2014年中國貨幣政策分析30
（3）房地產周期與貨幣政策相關性分析32
（4）中國貨幣政策后期走勢預判33
1.4.2中國財政政策分析34
（1）2014年中國財政政策分析34
（2）2014年地方財政政策分析36
（3）中國財政政策后期走勢預判37
1.4.3中國土地政策分析38
（1）農村土地流轉制度改革38
（2）城市土地出讓制度改革39
1）土地儲備制度分析39
2）土地出讓金制度分析39
3）土地招拍掛制度分析39
第四章2010-2014年土地政策分析40
1.5土地開發行業社會環境分析42
1.5.1中國城鎮化進程分析42
1.5.2中國城鎮化現狀與規劃43
1.5.3城鎮化與土地開發需求分析43
1.6房地產行業開發運營狀況分析44
1.6.12014年全國房地產開發景氣指數44
1.6.22014年全國房地產開發投資分析45
（1）房地產開發投資金額分析45
（2）全國房屋新開工面積分析45
（3）全國房屋施工面積分析46
（4）全國房屋竣工面積分析46
1.6.32014年全國房地產銷售情況分析47
1.6.42014年全國房地產資金來源分析48
第五章中國土地開發市場供需現狀分析49
1.7土地開發市場供應現狀分析49
1.7.12014年全國建設用地供應分析49
（1）批準國有建設用地規模49
（2）國有建設用地供應情況50
（3）重點城市土地抵押情況50
1.7.22014年全國住房用地供應分析51
（1）全國住房用地供應數量51
1）全國住房用地供應總量51
2）保障性安居工程用地供應量51
3）其他商品住房用地供應量52
4）熱點城市住房用地供應分析52
1.7.32014年全國商業用地供應分析53
（1）全國商業用地供應總量53
（2）全國商業用地供應趨勢53
1.7.42014年全國工業用地供應分析54
（1）全國工業用地供應總量54
（2）全國工業用地供應趨勢54
1.8土地開發市場需求現狀分析55
1.8.12014年全國土地成交情況分析55
1.8.22014年全國土地成交均價分析55
1.8.32014年全國土地成交地塊排名57
（1）成交地塊總價排名57
1）全國成交地塊總價排名57
2）住宅成交地塊總價排名59
3）商辦用地成交總價排名60
（2）成交地塊樓面價排名62
1）全國成交地塊樓面價排名62
2）住宅成交地塊樓面價排名63
3）商辦用地成交樓面價排名64
（3）成交地塊溢價排名66
1）全國成交地塊溢價排名66
2）住宅用地成交溢價排名67
3）商辦用地成交溢價排名68
1.92014年土地市場招拍掛分析70
1.9.1土地招拍掛出讓總體情況70
1.9.2土地市場招標出讓分析70
1.9.3土地拍賣掛牌出讓分析71
1.102014年全國主要城市地價分析71
1.10.1全國地價總體分析71
1.10.2各經濟區域地價分析72
（1）區域經濟地價總體分析72
（2）長三角地區地價分析72
（3）珠三角地區地價分析74
（4）環渤海地區地價分析75
1.10.3各地理區域地價分析76
1.10.4主要城市地價分析78
（1）北京市地價走勢分析78
（2）上海市地價走勢分析79
（3）廣州市地價走勢分析80
1.10.5當前土地市場價格形勢分析
1.10.6后期土地市場價格走勢預判
第六章中國土地開發行業區域市場分析85
1.11區域市場整體分析85
1.11.1京津唐地區85
1.11.2長三角地區93
1.11.3珠三角地區100
1.11.4成渝地區103
1.11.5武漢城市圈107
1.11.6長株潭地區112
1.11.7東北三省116
（1）區域宏觀環境分析116
（2）區域土地市場分析117
1）土地供應總量分析117
2）土地供應結構分析117
3）房地產開發用地分析118
4）工礦倉儲用地分析118
1.11.8山東半島城市群119
（1）區域宏觀環境分析119
（2）區域土地市場分析120
1）土地供應總量分析120
2）土地供應結構分析121
3）房地產開發用地分析121
4）工礦倉儲用地分析122
1.12京津唐地區分析123
1.12.1北京市123
（1）城市土地資源概況123
（2）城市總體規劃分析124
（3）土地利用總體規劃125
（4）2015-2020年國有建設用地供應計劃126
1）國有建設用地供應總量126
2）國用建設用地供應結構126
3）國有建設用地供應布局127
（5）房地產開發企業土地開發及購置分析127
1）2014年待開發土地面積127
2）2014年土地購置費用分析127
3）2014年購置土地面積分析128
1.12.2天津市128
1.12.3河北省132
1.13長三角地區分析137
1.13.1上海市137
1.13.2江蘇省141
1.13.3浙江省146
1.14珠三角地區分析150
1.14.1廣州市150
1.14.2深圳市153
1.14.3珠海市160
1.14.4東莞市163
1.14.5佛山市167
1.14.6中山市170
1.14.7惠州市172
1.14.8江門市175
1.14.9肇慶市177
1.15成渝地區分析179
1.15.1重慶市179
1.15.2成都市185
1.16武漢城市圈分析188
1.16.1武漢市188
1.16.2黃石市192
1.16.3黃岡市196
1.16.4孝感市197
1.16.5咸寧市200
1.16.6鄂州市203
1.16.7仙桃市205
1.16.8天門市207
1.16.9潛江市212
1.17長株潭地區分析217
1.17.1長沙市217
1.17.2株洲市220
1.17.3湘潭市223
1.18東北三省分析229
1.18.1遼寧省229
1.18.2吉林省234
（5）房地產開發企業土地開發及購置分析236
1）2014年待開發土地面積236
2）2014年土地購置費用分析237
3）2014年購置土地面積分析237
1.18.3黑龍江省238
1.19山東半島城市群分析242
1.19.1濟南市242
（1）城市土地資源概況242
（2）城市總體規劃分析243
（3）土地利用總體規劃243
（4）2015-2020年國有建設用地供應計劃243
1）國有建設用地供應總量243
2）國有建設用地供應結構243
3）國有建設用地供應布局244
（5）房地產開發企業土地開發及購置分析244
1）2014年土地供應情況244
2）2014年土地成交情況245
3）2014年土地市場區域結構245
1.19.2青島市246
（1）城市土地資源概況246
（2）城市總體規劃分析247
（3）土地利用總體規劃247
（4）2015-2020年國有建設用地供應計劃248
1）國有建設用地供應總量248
2）國有建設用地供應結構248
3）國有建設用地供應布局248
（5）房地產開發企業土地開發及購置分析249
1）2014年土地整體成交情況249
2）2014年成交土地類別分析249
3）2014年成交土地區域分布250
1.19.3淄博市250
（1）城市土地資源概況250
（2）城市總體規劃分析251
（3）土地利用總體規劃251
（4）房地產開發企業土地開發及購置分析252
1.19.4煙臺市253
（1）城市總體規劃分析253
（2）2015-2020年國有建設用地供應計劃253
1）國有建設用地供應總量253
2）國有建設用地供應結構253
3）國有建設用地供應布局253
（3）房地產開發企業土地開發及購置分析254
1）2014年土地供應情況分析254
2）2014年土地購置費用分析254
3）2014年土地市場區域分布254
1.19.5濰坊市254
（1）城市土地資源概況254
（2）城市總體規劃分析255
（3）土地利用總體規劃255
（4）2015-2020年國有建設用地供應計劃255
1）國有建設用地供應總量255
2）國有建設用地供應結構256
3）國有建設用地供應布局256
1.19.6東營市256
（1）城市土地資源概況256
（2）城市總體規劃分析257
（3）土地利用總體規劃257
（4）2015-2020年國有建設用地供應計劃258
1）國有建設用地供應總量258
2）國有建設用地供應結構258
3）國有建設用地供應布局258
（5）房地產開發企業土地開發及購置分析259
1）2014年土地成交整體情況259
2）2014年土地市場區域分布259
1.19.7日照市260
（1）城市總體規劃分析260
（2）土地利用總體規劃261
（3）2015-2020年國有建設用地供應計劃261
1）國有建設用地供應總量261
2）國有建設用地供應結構261
3）國有建設用地供應布局262
（4）房地產開發企業土地開發及購置分析262
1.19.8威海市263
（1）城市土地資源概況263
（2）城市總體規劃分析264
（3）土地利用總體規劃265
（4）2015-2020年國有建設用地供應計劃266
1）國有建設用地供應總量266
2）國有建設用地供應結構266
3）國有建設用地供應布局266
（5）房地產開發企業土地開發及購置分析267
1）2014年土地成交整體情況267
2）2014年成交土地性質分析267
3）2014年成交土地區域分布268
4）中國土地開發建設bgqy分析269
1.20房地產及其他綜合性開發企業分析269
1.20.1招商局地產控股股份有限公司經營分析269
（1）企業發展簡況分析269
（2）企業組織架構分析270
（3）企業土地儲備情況270
（4）企業土地開發策略270
（5）企業主要經濟指標271
（6）企業財務狀況分析271
1）企業盈利能力分析271
2）企業運營能力分析272
3）企業償債能力分析272
4）企業發展能力分析273
（7）企業經營優劣勢分析273
（8）企業{zx1}發展動向分析274
1.20.2金地(集團)股份有限公司經營分析274
1.20.3深圳華僑城股份有限公司經營分析279
1.20.4北京首都開發股份有限公司經營分析284
1.20.5南京棲霞建設股份有限公司經營分析289
1.21城市投資建設類開發企業分析344
1.21.1中國城市建設控股集團有限公司發展分析344
（1）企業發展簡況分析345
（2）企業組織架構分析346
（3）企業土地開發策略346
（4）企業建設工程分析346
（5）企業招商項目分析346
（6）企業發展優劣勢分析346
（7）企業{zx1}發展動向分析347
1.21.2北京城建投資發展股份有限公司發展分析347
1.21.3云南省城市建設投資有限公司發展分析353
第七章土地一級開發盈利模式與風險規避386
1.22土地一級市場開發成本分析386
1.22.1土地一級開發成本分析386
1.22.2土地一級開發成本構成386
1.22.3土地一級開發中涉及的稅費387
1.23土地一級市場盈利模式分析387
1.23.1城市區域開發項目價值鏈分析387
1.23.2價值鏈中各節點權力和利益點388
1.23.3土地一級開發的利潤來源分析388
1.23.4土地一級開發的盈利模式分析388
（1）從一級開發本身獲利389
（2）分享土地增值收益389
（3）持有部分公共建筑389
（4）為二級拿地鋪墊389
1.23.5土地一級開發的盈利路徑分析390
（1）如何取得土地一級開發名義390
（2）間接獲取收益常規操作路徑390
1）間接獲取土地的操作關鍵390
2）間接獲取土地收益的模式391
（3）直接獲取土地增值收益分析391
1）兼顧融合各方參與者利益391
2）成功開發模式的經驗借鑒392
3）公私協議合作開發模式分析392
4）整體公私協議合作開發模式393
1.24土地一級市場項目操盤分析394
1.24.1土地出讓市場營銷策略394
（1）土地策略394
（2）價格策略396
（3）營銷渠道策略397
（4）促銷策略398
1.24.2土地的招投標方案分析399
（1）招標評標因素構成399
（2）主要評標方法分析400
1.25土地一級開發市場的風險與規避401
1.25.1土地一級開發的特點401
1.25.2土地一級開發的風險401
（1）政策風險401
（2）融資風險402
（3）政府行為風險402
（4）征地、拆遷工作風險403
（5）市場風險403
1.25.3土地一級開發風險防范措施403
（1）融資風險防范措施403
（2）拆遷風險方法措施405
（3）外部環境風險防范措施405
第七章土地一級開發融資模式與行業趨勢408
1.26土地一級開發融資需求分析408
1.26.1現實融資需求408
1.26.2潛在融資需求408
1.27土地一級開發融資模式分析408
1.27.1土地儲備機構直接安排融資并承擔責任408
1.27.2一級開發主體與金融機構簽訂借款合同409
1.27.3一級開發主體融資并承擔責任與義務410
1.27.4項目公司融資，一級開發主體擔保411
1.28房地產信托模式分析412
1.28.1dk型信托模式分析412
1.28.2股權型信托模式分析412
1.28.3權益型信托模式分析413
1.29土地一級開發融資渠道分析413
1.29.1土地一級開發主要的融資渠道413
1.29.2土地一級開發融資解決方法414
（1）土地收益證券化414
（2）城投公司模式的創新415
1.29.3中國土地開發未來發展趨勢預測415
（1）土地獲取成本趨勢預測415
（2）土地開發供給預測416
（3）土地開發企業發展趨勢416
（4）外資投資發展趨勢預測417
 
報告圖表摘要
圖表我國土地用地性質分類17
圖表土地的一級開發18
圖表我國土地一級開發流程18
圖表土地開發的基本原則20
圖表政府獨立開發模式的特點21
圖表城市運營開發模式的特點22
圖表主題型項目帶土地開發模式的特點22
圖表一級開發招投標模式的特點22
圖表PPP(公私合營)模式的特點23
圖表BOT(運營-移交)模式的特點23
圖表TOT(移交-經營-移交)模式的特點24
圖表PFT(私營機構融資)模式的特點24
圖表常規項目開發模式的特點24
圖表2006-2014年中國國內生產總值及同比增長速度(單位:億元，%)26
圖表2009-2014年工業增加值月度同比增長速度(單位:%)26
圖表2014年固定資產投資額同比增長情況(單位:億元，%)27
圖表2009-2014年我國貨幣供應情況(單位:億元)28
圖表2002-2014年我國社會融資規模及其結構(單位:億元)29
圖表2014年我國存款準備金率調整一覽(單位:%)30
圖表2010-2014年我國房地產開發資金中國內dk情況(單位:億元，%)30
圖表2010年以來我國利率調整一覽表(單位:%)31
圖表2008年以來我國CPI走勢31
圖表房地產周期與貨幣政策周期示意圖32
圖表2014年我國社會融資規模走勢(單位:萬元，%)33
圖表2014年我國貨幣供給走勢(單位:萬元，%)33
圖表2014年全國公共財政住房保障支出決算(單位:億元，%)35
圖表重慶、上海房產稅征稅細則36
圖表2010-2014年重慶、上海居住用地季度平均價格增減趨勢36
圖表2014年部分省市房地產財政政策情況36
圖表中國農村土地制度變遷38
圖表當前城市土地制度40
圖表2010-2014年我國土地政策一覽(單位:萬元)40
圖表我國所處城鎮化的階段42
圖表1980-2014年我國城鎮、農村人口比例(單位:%)43
圖表2009-2013中國房地產開發景氣指數(單位:%)44
圖表2000-2013中國房地產開發投資額及同比增長情況(單位:億元)45
圖表2000-2014年我國房屋新開工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)46
圖表2000-2014年我國房屋施工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)46
圖表2000-2014年我國房屋施工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)46
圖表2000-2014年我國房屋竣工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%)47
圖表2014年我國房地產開發企業資金來源結構(單位:%)48
圖表2006-2014年我國批準國有建設用地供應情況(單位:萬公頃)49
圖表2014年我國批準國有建設用地的結構49
圖表2006-2014年實際供應的國有建設用地的供應結構50
圖表2014年實際供應的國有建設用地供應結構50
圖表2014年84個重點城市凈增土地抵押面積與金額(單位:萬公頃，億元)50
圖表2009-2014年住宅用途的國有建設用地供應總量及增減情況(單位:公頃，%)51
圖表2014年我國保障性安居工程和中小套型商品房用地供應計劃和落實情況(單位:公頃)52
圖表2014年我國商品住房用地供應計劃與落實情況(單位:公頃)52
圖表2009-2014年商服用途的國有建設用地供應總量及增減情況(單位:公頃，%)53
圖表2009-2014年工礦倉儲用途的國有建設用地供應總量及增減情況(單位:公頃，%)54
圖表2014年中國130個城市土地成交量及同比增長(單位:公頃，%)55
圖表2014年我國主要監測城市地價情況(單位:元/平方米)56
圖表2014年我國主要監測城市地價情況(分用途)(單位:元/平方米)56
圖表2009-2014年我國主要監測城市地價變化情況(單位:%)56
圖表2014年全國成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米)57
圖表2014年全國住宅成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米)59
圖表2014年全國商業成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米)60
圖表2014年全國成交地塊樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)62
圖表2014年全國住宅成交樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)63
圖表2014年全國商業成交地塊樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)64
圖表2014年全國成交地塊溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)66
圖表2014年全國住宅成交地塊溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)67
圖表2014年全國商辦用地成交溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米)68
圖表2006-2014年我國國有建設用地成交面積與金額(單位:萬公頃，億元)70
圖表2014年我國土地招標出讓情況(單位:萬元，平方米)70
圖表2014年我國土地拍賣、掛牌(單位:萬公頃，萬億元)71
圖表2000-2014年我國地價指數走勢71