日前，有消息透露，盡管試點(diǎn)征收了5年多，房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，操作難度很大。那么，房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠(yuǎn)？ 是房?jī)r(jià)決定未來稅率制定呢，還是稅率決定未來價(jià)格走勢(shì)？ 沒有一種稅的開征，能像房地產(chǎn)稅這樣牽動(dòng)眾多部門的關(guān)注；也沒有一種稅的開征，能在社會(huì)上引發(fā)如此大的反響。該稅之所以受到關(guān)注，是因?yàn)樽》繂栴}不但是居民生活的基本問題，房?jī)r(jià)牽動(dòng)了太多家庭的生活與幸福；房地產(chǎn)業(yè)如今更是涉及經(jīng)濟(jì)生活的方方面面，甚至牽扯到金融安全。也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的錯(cuò)綜復(fù)雜，關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)于樓市的影響，既有看漲派，也有看空派，筆者認(rèn)為，兩派通常都是以居民的住房需要作為論證的關(guān)鍵，卻忽略了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾在于居民的購買能力不足、供給卻還過剩的失衡問題。 以西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家100余年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅開征會(huì)不會(huì)令房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降，取決于房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度；房?jī)r(jià)對(duì)于房地產(chǎn)稅的敏感程度不是我們?nèi)藶楸硎龅哪敲摧p松和簡(jiǎn)單，更多的是建立在推出該稅種的時(shí)機(jī)來判斷對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，一般來說，房?jī)r(jià)對(duì)于房地產(chǎn)稅的反應(yīng)，可以大致分為三種情形： 1.剔出房?jī)r(jià)泡沫的過程還沒有結(jié)束，房?jī)r(jià)還在震蕩下行的階段推出該稅種，毫無疑問會(huì)加速房?jī)r(jià)下跌。 2.房?jī)r(jià)底部調(diào)整已經(jīng)到位，去庫存化實(shí)現(xiàn)階段性的成果，特別是地區(qū)城市房?jī)r(jià)的收入比、租售比回到合理范圍之內(nèi)，租金回報(bào)率與購房融資利率無限接近的時(shí)候，即便推出房產(chǎn)稅，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格產(chǎn)生作用和影響了。 3.購房利率低于租金回報(bào)率，居民可支配收入顯著提高，空置率創(chuàng)新低的情況下推出該稅種得話，房?jī)r(jià)依舊會(huì)持續(xù)上漲。 那么如果房地產(chǎn)稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，幅度會(huì)是多少呢？假定房地產(chǎn)稅全面征收且稅率定為0.5%，那么o導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的幅度為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值。按照現(xiàn)在貼現(xiàn)率為5%計(jì)算，我國(guó)房?jī)r(jià)將有10%的跌幅。考慮到通貨膨脹等因素帶來的房地產(chǎn)的升值，那么房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在5%-15%左右。因此，對(duì)于一個(gè)進(jìn)入下行空間的市場(chǎng)來說，任何風(fēng)吹草動(dòng)只會(huì)加劇這種趨勢(shì)，而非是預(yù)示著“抄底”機(jī)會(huì)的到來。 綜上，房地產(chǎn)稅盡管開征難度較大，但卻是大勢(shì)所趨，并將會(huì)給國(guó)內(nèi)樓市帶來“洗牌”效應(yīng)，同時(shí)會(huì)引起房?jī)r(jià)波動(dòng)和購買者心理層面的焦慮。畢竟，國(guó)內(nèi)樓市過去十年一直是高速上漲的，沒有經(jīng)歷過一輪完整的漲跌周期；未來房?jī)r(jià)震蕩波動(dòng)將成為常態(tài)，房?jī)r(jià)難以像之前那樣一路瘋漲。