珠海地產龍頭華發股份 穩健筑就股市潛力價值

珠海房地產市場前5個月隨全國市場復蘇，因去年珠海房價下降幅度較小，價格變化不大，目前市中心房價在8000-12000元之間。珠海是一個面向全國的市場，本地購房者約占60%左右，20%來自港澳地區，20%來自深圳等內地城市。最近珠海不會有大規模的土地供應，在需求較強而供應相對滯后的局面下，預計珠海未來樓市將獲得一定支撐。隨著珠海在珠三角地位的提升，加上其獨特的自然、人文環境，未來珠海房地產市場有望吸引資金的進入，為公司在珠海后續項目的開發提供更好的銷售環境。
    公司前身是華發集團的全資子公司珠海經濟特區華發房地產公司。20世紀80年dk始在珠海從事房地產開發經營，擁有20多年的區域開發經驗。公司近幾年在珠海市場的占有率約為20%，穩居{dy}位。公司在珠海相對同行有明顯的優勢，儲備豐富、大盤開發能力強、口碑好、設計能力{lx1}。不過，要做大做強，必須走出去，這是公司進一步發展的需要。2008年以前，除大珠海區外（珠海和中山），公司在其它區域一直沒有項目。2008年起，公司抓住房地產市場調整的機遇，邁開步伐，走向全國，先后在包頭、大連通過收購項目公司的方式新增土地儲備約100萬平米，兩個項目的土地成本都比較便宜，不超過800元/平米，這有望為公司的擴張打下良好的基礎。但異地開發對公司的管理、開發能力畢竟提出了新的更高的要求，效果如何仍有待實踐的檢驗。截至目前，公司項目總規劃建筑面積約為635萬平米，權益可結算的面積約500萬平米，其中，珠海和中山地區占80%以上。在未來的2-3年，大珠海地區仍將是公司的主要利潤來源。
    公司08年8月在包頭拿地，標志著公司開始走向全國，實現從區域龍頭向全國性開發商的轉變。公司認為相對于公司的發展速度，珠海容量偏小，走向全國是公司發展到一定階段后的必然選擇，公司將采取謹慎的策略，穩步走向全國。09年1月公司又在大連收購森壘房地產有限公司，獲得53.5萬平米的土地儲備。公司與大連旅順開發區建立良好的關系，預計后期還將會以較低的成本拿地。另外，目前公司已在重慶、成都、南寧設立辦事處，為公司在西南地區的拓展做前期鋪墊。
公司融資渠道通暢，資金比較充裕。截至09年一季度，公司資產負債率為65.4%，扣除預收款后，資產負債率為42.5%，低于房地產公司平均水平，公司資金運作方面具有較高的安全邊際。2009年5月13日，公司發行不超過人民幣18億元公司債券的申請經中國證券監督管理委員會發行審核委員會審核并獲得有條件通過。公司債的發行將進一步改善公司資本結構，保持資金鏈條的良性運作，為公司未來快速擴張主業、穩步提升業績提供支撐。資金優勢是公司未來發展的優勢之一。即使在08年房地產企業普遍面臨資金緊張的情況下，公司的融資渠道依然通暢，成功配股融資25億元，09年又可以發行18億的公司債。據我們了解，公司從09年初到目前為止，銷售已達25億元，資金比較充裕。
    2008年珠海市實現地區生產總值（GDP）992.06億元，比上年增長9.0%，人均GDP達67591元，按平均匯率折算約合9733美元。2009年前5個月，珠海受全球金融危機影響，工業增速仍處于下行區間，但降幅繼續收窄。1-5月全市規模以上工業完成增加值163.10億元，同比下降7.9%，降幅比1-4月收窄1.1個百分點。制造業整體投資降幅也逐月縮小，1-5月，完成全社會固定資產投資110.45億元，同比下降23.6%，降幅比1-4月收窄3.3個百分點。
    珠海生態文明新特區的建設，將為公司提供了新的增長平臺。在新一輪的大發展中，廣東省賦予珠海“建設生態文明新特區、爭當科學發展示范市”的重任。珠海與東莞、佛山等地所走過的傳統勞動密集型產業模式不同，在控制土地利用、保護生態環境等方面一直走在前面。珠海沒有大量的低端企業，轉型容易，起點相對較高，在國家經濟整體轉型的過程中，珠海經濟未來增長的速度、效益和質量將優于珠三角其他城市。
    港珠澳大橋等基礎設施的建設將提升珠海的城市地位。隨著廣珠輕軌和珠港澳大橋的興建和立項，珠海未來將成為聯結香港、澳門和廣州的交通樞紐。廣珠城際軌道預計明年可以運營，通車后廣州到珠海只需40分鐘左右。珠港澳大橋全長50公里，單Y型，一頭連接香港，另外一頭連接珠海和澳門，珠海的落地點在拱北海關附近，預計總投資700億，計劃今年年底前動工，2015年竣工，市內配套的高速公路已在建設當中。
    橫琴島開發即將啟動，有望為珠海提供新的發展機遇。近日國務院常務會議討論并原則通過《橫琴總體發展規劃》，將橫琴島納入珠海經濟特區范圍，對口岸設置和通關制度實行分線管理。會議決定，將橫琴島納入珠海經濟特區范圍，對口岸設置和通關制度實行分線管理。通過重點發展商務服務、休閑旅游、科教研發和高新技術產業，加強生態環境保護，鼓勵金融創新，實行更加開放的產業和信息化政策等，逐步把橫琴建設成為探索粵港澳合作新模式的示范區、深化改革開放和科技創新的先行區、促進珠江口西岸地區產業升級的新平臺。珠海市橫琴島地處珠江口西岸，毗鄰港澳，與澳門隔河相望。推進橫琴開發，有利于推動粵港澳緊密合作、促進澳門經濟適度多元化發展和維護港澳地區長期繁榮穩定，同時也將為珠海的發展提供新的機遇。近日國務院同意澳門特別行政區關于將澳門大學遷址到珠海市橫琴島的請求，澳門大學現有六千多名學生，除本地學生外，亦面向港臺、內地招生。澳大擬在橫琴建設的新校區位于橫琴島東部，將設置六至九個學院，建成后的最終規劃規模為1.5萬人。澳門大學的引進，將進一步加強澳門與珠海的聯系，吸引更多的澳門人到珠海投資置業。
    公司未來兩年的盈利穩步增長值得期待，我們預計公司2009-2010年的凈利潤分別為8.48、9.91億元，對應2009-2010年的預測EPS分別為1.04、1.21元。國務院6月23日會議決定將橫琴島納入珠海經濟特區范圍、人大常委會本周審議授權澳門管轄橫琴澳大校區，意味著橫琴島的開發即將啟動。考慮到橫琴島區域面積較大，公司憑借開發經驗和在珠海的龍頭地位，有望在橫琴島開發中贏得新的發展空間，因此，我們給予公司6個月目標價26元，并提高其投資評級至“買入-A”。