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臨時合同中的訂金能退嗎?
問： 我想購買一套預售商品房，已就此與某開發商洽談幾次了。該開發商向我出示了《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》，但其尚未取得《商品房預售許可證》。其工作人員告訴我說：“您如果誠心購買此房，可以與我們先簽一份《認購書》，交納兩萬元
問：
我想購買一套預售商品房，已就此與某開發商洽談幾次了。該開發商向我出示了《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》，但其尚未取得《商品房預售許可證》。其工作人員告訴我說：“您如果誠心購買此房，可以與我們先簽一份《認購書》，交納兩萬元訂金，作為臨時合同。待我們取得《商品房預售許可證》后，再簽訂正式的《商品房預售合同》。”請問：在開發商尚未取得《商品房預售許可證》的情況下，這種作為臨時合同的《認購書》是否具有法律效力?如果以后簽不成正式的《商品房預售合同》，已交納的兩萬元訂金開發商是否應當退還?王誠
解答分析：?
王先生?您所提出的疑問涉及到兩個方面的法律問題：即開發商進行商品房預售應當符合哪些條件，“訂金”的法律性質及其與“定金”的區別。
根據我國《城市房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、規章的規定，商品房預售應當具備如下條件：
1.開發商已經交納全部土地出讓金并取得《土地使用權證》;
2.開發商已經取得城市規劃管理部門和建設行政主管部門頒發的《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》;
3.按提供預售的商品房計算，開發商已經投入的開發建設資金達到工程總投資的25%以上，同時已經確定施工進度和竣工交付日期;
4.開發商已經取得房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》。
根據以上規定，開發商取得《商品房預售許可證》是商品房預售的必要條件。未取得《商品房預售許可證》的開發商，不得進行商品房預售行為。少數開發商在尚未取得《商品房預售許可證》的情況下，和購房者簽訂一些諸如《購房意向書》、《認購書》，甚至是《商品房預售合同》的做法是法律嚴格禁止的。換句話說，如果開發商在尚未取得《商品房預售許可證》的情況下同購房者簽訂的任何形式的購房協議都是無效的，是不受法律所保護的。
關于“訂金”的法律性質，我國法律沒有明確的規定。所以“訂金”不是一個嚴格的法律上的概念，一般應理解為預付款，交付“訂金”是先予履行債務的行為。而關于“定金”，在我國《民法通則》和《擔保法》中都有明確的規定，它和保證、抵押、質押與留置并列為5種擔保形式之一，屬于債務人向債權人履行債務的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款。二者的區別在于：交付“訂金”屬于先予履行債務的行為，而交付“定金”是實施的擔保行為，即交付定金的一方不履行約定的債務時，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務時，應當雙倍返還定金。而“訂金”既然是預付款，在你以后與開發商不能簽訂正式的《商品房預售合同》的情況下，你所交納的“訂金”當然是應該返還的。
文章來源：松江新開樓盤 http:///project/s/songjiang