臨時(shí)合同中的訂金能退嗎?

　　問： 我想購(gòu)買一套預(yù)售商品房，已就此與某開發(fā)商洽談幾次了。該開發(fā)商向我出示了《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，但其尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。其工作人員告訴我說：“您如果誠(chéng)心購(gòu)買此房，可以與我們先簽一份《認(rèn)購(gòu)書》，交納兩萬元

　　問：

　　我想購(gòu)買一套預(yù)售商品房，已就此與某開發(fā)商洽談幾次了。該開發(fā)商向我出示了《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，但其尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。其工作人員告訴我說：“您如果誠(chéng)心購(gòu)買此房，可以與我們先簽一份《認(rèn)購(gòu)書》，交納兩萬元訂金，作為臨時(shí)合同。待我們?nèi)〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》后，再簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》。”請(qǐng)問：在開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，這種作為臨時(shí)合同的《認(rèn)購(gòu)書》是否具有法律效力?如果以后簽不成正式的《商品房預(yù)售合同》，已交納的兩萬元訂金開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)退還?王誠(chéng)

　　解答分析：?

　　王先生?您所提出的疑問涉及到兩個(gè)方面的法律問題：即開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件，“訂金”的法律性質(zhì)及其與“定金”的區(qū)別。

　　根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、規(guī)章的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備如下條件：

　　1.開發(fā)商已經(jīng)交納全部土地出讓金并取得《土地使用權(quán)證》;

　　2.開發(fā)商已經(jīng)取得城市規(guī)劃管理部門和建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》;

　　3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商已經(jīng)投入的開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資的25%以上，同時(shí)已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　4.開發(fā)商已經(jīng)取得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。

　　根據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》是商品房預(yù)售的必要條件。未取得《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)商，不得進(jìn)行商品房預(yù)售行為。少數(shù)開發(fā)商在尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，和購(gòu)房者簽訂一些諸如《購(gòu)房意向書》、《認(rèn)購(gòu)書》，甚至是《商品房預(yù)售合同》的做法是法律嚴(yán)格禁止的。換句話說，如果開發(fā)商在尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下同購(gòu)房者簽訂的任何形式的購(gòu)房協(xié)議都是無效的，是不受法律所保護(hù)的。

　　關(guān)于“訂金”的法律性質(zhì)，我國(guó)法律沒有明確的規(guī)定。所以“訂金”不是一個(gè)嚴(yán)格的法律上的概念，一般應(yīng)理解為預(yù)付款，交付“訂金”是先予履行債務(wù)的行為。而關(guān)于“定金”，在我國(guó)《民法通則》和《擔(dān)保法》中都有明確的規(guī)定，它和保證、抵押、質(zhì)押與留置并列為5種擔(dān)保形式之一，屬于債務(wù)人向債權(quán)人履行債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款。二者的區(qū)別在于：交付“訂金”屬于先予履行債務(wù)的行為，而交付“定金”是實(shí)施的擔(dān)保行為，即交付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。而“訂金”既然是預(yù)付款，在你以后與開發(fā)商不能簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》的情況下，你所交納的“訂金”當(dāng)然是應(yīng)該返還的。

　　文章來源：松江新開樓盤 http:///project/s/songjiang