房地產信托的性質和會計因素

　　(下面請美國德勤會計師行合伙人、會計師，何錦榮先sf表講演，他講演的題目《房地產信托的性質和會計因素》，下面歡迎! )

　　今天我要演講的題目叫做REIT，是房地產投資信托，它的一些特點，以及一些會計方面的考慮。在我正式演講之前，我謹借此機會，先做一些小廣告。我不是很清楚，大家是否聽說過德勤公司，這是在世界上，我們稱之為四大世界上服務性公司之一，我們有12萬人員，在150個國家運作，在中國這里，我們就有三千員工，分布在十個不同的城市，包括北京、上海、香港、南京等地區。

　　德勤公司，我們稱之為德勤整個的框架之內，還有不同的行業方面的專業的知識，我們有房地產和建設的一些分公司，我是負責中國的房地產建設的分公司的領導人。在我們這個分公司當中，我們收集了一大堆的不同的服務業方面的專業人員，包括審計、稅收、咨詢和財務的咨詢，這些人員是在各個方面有廣泛的經驗的。在不同的行業當中，房地產領域，以及有關的領域經驗非常豐富，同時給客戶提供服務方面，有非常良好的記錄，這些客戶包括大的房地產的公司，和投資公司。因此我們認為，我們是有相應的專業的知識，了解這個行當的專業的知識的。

　　言歸正傳，今天我要講的題目是REIT，講一些它的性質，以及它在會計方面的考慮，因此我在這里的發言分成四個部分。{dy}個部分，就是介紹一下什么叫REIT，房地產投資信托，我們縮寫就是REIT了，這一點內容介紹的時候，主要是給大家講一下REIT的性質，看一下它的定義。REIT有很多不同的定義，我從中選擇一個定義給大家介紹一下，到底REIT指的是什么。

　　同時在這部分內容中，我還會介紹一下使用REIT作為一個財務工具的做法。正如大家可能所知道的那樣，有一些中國人民銀行就借所發表的一些規定，涉及到房地產開發商應該遵守的一些規定，因此，中國的開發商給我們也征求一些意見，想要了解一下能夠通過什么樣的方式獲得一些替代性的融資的做法。什么意思呢?那就是說，通過投資的方式，不見得是通過銀行去借錢，而其他的方式，我們叫做替代性的融資的方式，因此，我會向大家介紹一下，用REIT有什么樣的融資方面的優勢。

　　同時，我還想和大家比較一下，REIT的情況，和上市的地產公司的情況，兩者的情況，會加以比較，因為有很多人實際上對于REIT到底和上市的房地產公司之間有什么樣的區別，他們認為這兩者實際上一樣，你把你的股票，把這個公司放到股票市場上去你的資產，這樣你就得有一些上市的證券了，他們覺得是一回事。

　　總的來說，這個概念上理解是正確的，但是還是在這兩者之間，有一系列的區別的，這些區別呢?實際上就是造成了這兩種投資的性質工具上是不同的，同時融資的工具也是wq不同的，發言期間我也會對此進行介紹，也是屬于{dy}條下面的子內容。

　　第二條內容，非常簡單的介紹一下REIT的結構，這個結構的問題不能細講，非常復雜，只能了解其結構而已。介紹第三部分的內容當中，因為我是會計了，因此了解一些會計方面的背景性的，涉及到REIT的信息，給大家提供一下。我還會給大家介紹一下REIT通過什么樣的會計的視角來談這個問題，在這一部分內容當中，我還為大家通過一個擁有者的角度，房地產的銷售商的角度，有什么樣的會計的考慮，同時，還會介紹一下REIT一方面有什么樣會計的考慮。

　　為什么這么說呢?大家知道，不同的會計的處理的方式，會影響你的會計的結果，我不知道在座的有多少人是搞會計的，或者是處理會計財務問題的，但是我確實認為，會計這方面的特點，確實會是作為一個要考慮是否用REIT作為一個替代性的投資，融資工具的時候，考慮的因素，因此這一點，我還會講到的。

　　{zh1}一部分演講的內容，因為REIT是一個全新的東西，在不同的國家，有不同的監管規定。因此從會計的角度來看呢，我們會來研究一下，使用REIT所遇到的一個問題，同時我們也會建議一個解決問題的解決方案。

　　{dy}部分，什么叫REIT?什么叫房地產投資信托?REIT實際上講起來歷史就長了，在美國，其他一些西方的國家當中，打早就有REIT的做法，香港也包括在內。香港證券委員會在2003年8月的時候，發布了一項關于REIT五的法案，大概是一年前的法案內容了，也就是監管的規定。把REIT上市的規定加以了說明。

　　到目前為止，市場上{wy}的做法是晨康，浮泉(音)這兩個公司，晨康(音)大家知道是由李嘉誠控制的{zd0}的房地產的開發公司，他們放到了新加坡的股市上，到目前為止，在香港，REIT之下，還沒有做任何的事情。有一個可能性，這是一個立法性的，法定的機構，由香港證券委員會，管理很多公眾的房地產事務的一個機構，據人們謠傳，也許可能這是{dy}個，根據香港的REIT的行為準則上市的機構。

　　我理解在中國，現在出于各種各樣的道理，仍然沒有搞REIT這樣的規定，這樣的研討會，我也參加了不少次了，實際上REIT，是不是通過它提供一個對于中國地產良好的融資方式，是不是好，這方面大家有很多的討論，討論非常激烈了。因此呢，這就是在這里，為什么大家又重新討論的原因之一。

　　根據香港的REIT的規定，剛才講到2003年8月份頒布的規定，是作為一個集體的投資的機制，或者是計劃，這就意味著普通的人民，把錢組織在一起，然后在一個計劃下進行投資，這個計劃等于是信托的一部分，通過這個信托進行籌集資金，主要是用來購取，管理，維護房地產的項目，因此人們等于把錢湊在一起，籌集在一起，購買一些房地產。

　　同時進行維護管理，因此這并不像其他的公司似的，這些公司拿著這些錢想怎么做，怎么做，你可以去投資，發電，或者是去做其他的業務，或者是生產一些塑料，生產玩具都行，但是對于這樣的集體性投資的計劃，籌集的資金，只能夠用于購買房地產，管理維護房地產，因此這是一個專門的，另外一種房地產投資的形式而已。

　　除此，根據這個內容定義，還有一個方面，就是這個計劃主要是為了向持有者，通過租賃這些房地產的收入給他們提供收益，因此你們可以看到，這個規則就要求這里投資的目的是什么呢?就是要給那些他的持有者，什么叫持有者呢，就是掏腰包，支持這個項目的這些人，給他們提供回報。

　　他們收到一個回報，是從誰那兒收到呢?是從財產出租者身上收到，我們可以看到這方面的人，是什么樣的人把錢放到這里面去呢。是希望獲得房地產出租費用的收入，這種收入是一種穩定的回報，一般來說呢，不會有很大的上下波動，實際上他的目的是投資者能夠排除風險，不喜歡風險的投資者，一般想用這樣的做法。基本上來說，主要的REIT的投資，這是一個主要的方式。

　　另外剛才我們講了，由于這些原因，在中國的情況，我們結合看中國的情況，有很多的客戶，還有一些潛在的客戶，他們看到我們，他們要求我們，問我們有沒有一些什么替代的做法，為他們在中國的房地產的資產有沒有其他的這種融資的做法，所以說REIT就是這樣一種融資渠道，和融資方式。REIT是不是一個很好的融資的手段呢?還是說REIT能夠可以使用他的方法，作為你的一個投資的方式呢?有幾個優點，我向大家介紹一下，{dy}點是什么呢?

　　文章來源：信托公司 http:///