房地產信托的主要問題及發展REITs的構想

　　按照集合信托產品信托資金投資領域來分析， 2007年各信托公司發行的集合資金信托產品資金投資方向主要有金融，工商企業、房地產、基礎設施等行業，其中，信托產品投向金融市場呈現一枝獨秀的現狀。

　　我們可以看出，2007年集合資金信托產品投資領域分布不論是從產品數量還是規模分布來比較，金融類的市場份額均獨占鰲頭，房地產的市場地位逐漸弱化。據不wq統計，2007年全年發行投資于金融的集合資金信托產品419個，在所有集合資金信托產品數量中占比70.30%;募集資金573.51億元，在募集資金總規模中占比73.44%。房地產類信托產品由2006年的數量占比18.04%下降到 9.23%，規模占比由26.90%下降到5.83%。可以說 2007年房地產信托產品無論是數量還是規模下降幅度均居sw。

　　究其原因，其一，是信托新政對方式的限制對房地產和基礎設施這些過分依賴傳統運用方式，項目融資的信托產品產生了較為明顯的影響;其二，自2005年以來，連續三年中央對房地產業綜合調控政策持續出臺，調控效應逐漸顯現，市場環境趨于緊縮，也是房地產信托產品大幅滑坡的重要原因之一;其三，幾年以來房地產信托產品創新乏力，徘徊不前，設計原理、交易結構、產品規模、運用方式多年沿用點對點式的項目融資模式，與基金化要素乃至REITs的精髓相去甚遠。

　　2007年國家對于房地產行業的綜合調控已從“宏觀”延伸到“微觀”，在這樣的大環境下，2007年房地產信托產品沒有大面積出現真正意義上的基金化產品，只能找到部分有形無神的類基金房地產信托產品的影子，雖然某些房地產信托計劃是以物業租金收益權來設立的信托，表面上看具備了信托基金的部分外表特征，但是，在很多方面與真正的基金化信托相去甚遠，主要是因為它們不具有房地產信托基金的收益本質和運作特征：

　　1.信托收益的來源本質：除了個別信托計劃是以租金收益作為信托計劃收益來源以外，大部分信托計劃不是依靠租金本獲利，而是依靠回購資金來實現信托計劃的收益。

　　2.信托計劃的投資方式：除了聯華信托推出的“聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃”之外，大部分的信托計劃仍然是針對某一具體房地產項目的單一投資，不符合基金化產品組合投資的原則。

　　3.信托計劃的運作方式：大部分信托計劃仍然是針對某一個需資方的融資需求設計、開發項目;沒有實現基金化產品從投資方向和策略入手——發行信托產品、構建信托資金池——選取符合投資需求的房地產項目——專業化管理運用信托資金的操作流程。

　　4.信托計劃的設計方式：產品設計仍然是按照單個項目的需求進行，未能做到基金化信托產品設計的標準化。

　　5.信托計劃的收益特征：大部分信托計劃的收益特征仍然是以預期收益率來表述，而真正的基金化產品是不會設定預期收益率，而是以投資策略、交易結構和風險保證措施的設計來接受市場選擇，非市場化的收益特征也說明此類產品不是真正的基金化信托產品。

　　2007年8月18日，國內{dy}只較為標準、規范、與REITs基本相近的基金型房地產信托計劃——“聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃”正式對外發行，全國工商聯房地產商會是這只基金信托的組織發起人，聯華國際信托投資有限公司負責管理運作。展望 2008年，中國銀監會出臺的信托“新辦法”明確將 REITs作為信托公司今后創新業務的重要方向之一，在此政策導向之下，信托公司必將更大規模的開展真正意義上的房地產信托投資基金，為我國房地產融資模式探索出一條全新的道路。今后我國房地產信托產品應進一步加快向REITs轉軌的步伐，與國際接軌，突出其基金化的優勢。REITs的主要優勢包括：

　　1、流動性較強。如果投資者直接投資于房地產，由于房地產屬于不動產，其固定性導致其缺乏充分的流動性，變現時不僅具有整體性，而且期內往往需要一定幅度折現。而REITs是一種間接的房地產投資類型，是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或受益憑證的形式，加之REITs申購門檻低，交易方式和股票相同，投資者可以根據自己的情況隨時處置所持REITs的股份，具有相當高的流動性。

　　2、投資風險分散，多元化組合。REITs是一種投資組合的方式，注重的是分散風險。REITs 可以投資于不同的項目，回避風險的能力較強。同時投資者還可以投資于不同的REITs，涵蓋不同類別的房地產項目，不會局限于單個REIT的風險壓力。REITs的常見的投資經營標的包括寫字樓、購物中心、酒店和商鋪等，多為不動產的組合。相比較投資單一的不動產而言，可以避免投資標的的集中風險。

　　3、市場回報相對較高。REITs的現金流主要是來自于租金收入、管理維修費用及承租率等，相對比較穩定。公司的財務狀況，以及獲利能力不會直接地影響到REITs的收益，不會象股票一樣反映的那么直接。因此穩定的收益可以讓企業的閑散資金得到很好的增值效應。此外REITs還可將部分資金，繼續投資于不同類別的資產，增加收入來源，讓投資更多元化。在有效地降低投資風險的同時，也取得了較高的tzhb。

　　4、投資和管理手段較為靈活。REITs是一種高度創新的金融投資工具，具有很大的靈活性。一方面基金創立機構、市場中間商(經紀人)及持有人可以廣泛參與REITs的設立、投資與管理運作;另一方面REITs還可以作為一種證券工具，把一些機構或面臨困境的物業銷售商持有的分散房產包裝上市，甚至也可以把整個公司納入REITs進行運作。此外，在我國目前銀根緊縮，銀行融資渠道不暢的情況下，REITs作為一種直接融資渠道，還可以逐漸形成房地產企業融資渠道的一種重要模式。

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